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小序

本年9月底的地产新政，到面前还是45天，咱们发现地产行业发生好多积极变化。从一二线城市的成交看，广州深圳10月份成交均达成环比翻倍，北京和上海的热度也清亮普及。

本周市集期待的三大悬念，特朗普当选，激发市集对中国政策玩忽的进一步期待。好意思联储降息25bp，合乎市集预期，国内投资者对中国四季度货币政策保持宽松充满信心。而周五的东谈主大常委会，仍然将化债放在要害位置，分三年普及地方政府专项债务名额6万亿。

站在当今的时候点，是否不错对中国的地产行业变得乐不雅一些？过往那些对政策服从的质疑，对市集标的的悲不雅是否不错照顾？

咱们邀请了巨匠，为您从基本面、外部环境、政策倾向出手深度分析地产行业场地，为您预测地产行业复苏的趋势，对中国地产2025年的标的作念出判断。

问答实录

①丨基本面：新政起效，成交回暖，然则止跌企稳任重谈远

-　新政服从初步体现，且连续性清亮卓绝517

主办东谈主：

　　9月底的地产新政，于今还是45天。在这45天里，新政的服从在一线城市有很清亮的体系，广州深圳10月的商品房成交环比翻倍，上海和北京的楼市景气度也清亮回升。关联词房企的三季报仍然堪忧，而举座房企1-10月的销售和拿地情况仍然同比有所下降。您是如何看待面前地产的基本面的？

1丨新政收效，楼市成交清亮回暖

9月底的地产新政，到面前还是有45天，其服从初步袒露，新址和二手房成交高频数据还是卓绝旧年同时。

止境是中枢城市，广州深圳10月的成交环比9月均翻倍，上海二手房10.7至10.20两周日均成交卓绝900套，远超新政前日均542套的水平。

咱们经受30大中城市最近4年的日度成交网签数据，不错发现9月底新政的服从清亮卓绝517，并且后续也有一定连续度。详见下图。

图：30大中城市近4年地产高频销售数据（网签备案口径）

数据起首：Wind，嵩山论市

2丨城市分化：不同城市对新政的利好传导相反

9月底地产新政推出以来，中枢受益的如故北上广深一线城市，而新政的服从对一线城市邻近的中枢二线、强三线城市也有外溢，苏州、杭州、佛山等城市的销售泄漏均有普及。

而青岛、济南、成王人等并不在一线城市中枢辐照圈范围内的城市，关于新政的利好传导有限，青岛以至出现10月销售环比低于9月，同比下降35%的情况。具体详见下表。

表：不同能级城市10月成交情况

数据起首：克而瑞，嵩山论市

3丨以价换量：房价企稳仍然任重谈远

楼市成交清亮回升的背后，是以价换量的作用。举座上看，一线城市销售量复原，房价回稳乃至于回升的板块如故优先中枢财富。自身一线4个城市里，亦然广深的回稳情况远好于北上。

从二手房挂牌价指数看，举座市集如故以价换量为主，部分二手房东确实心扉好转，然则落实到宇宙层面，尚不组成房价同比回正。第三方冰山指数骄贵二手房价跌幅举座收窄，然则仍然存在波动。具体详见下图。

图：不同能级城市挂牌价指数变化

数据起首：Wind，嵩山论市

图：第三方冰山指数房价变化情况

数据起首：冰山指数，嵩山论市

4丨房企事迹：三季报休戚各半

本年三季报，A股上市的84家房企中，营业收入同比下滑的共有58家，净利润同比下滑的则有65家。天然，房企的利润表体现结转，9月新政的服从尚不可体现，是以咱们把要点放在现款流量表。

2024年前三季度，A股上市房企销售商品收到的现款同比下降33.90%。前三季度策动活动现款流净额为-155亿元，比上半年-535亿元的泄漏，策动性流出有所照顾。

2024年前三季度，A股上市房企筹资活动现款流净额为-1283亿元，比上半年减少909亿元，然则较23年同时增多944亿元。行业融资端仍然存在清亮压力，然则跟着“地产融资妥洽机制”白名单的激动，房企受益于融资撑持，取得信贷融资，用于对冲策动性现款流的流出。具体详见下图。

图：A股上市房企现款流变化情况

数据起首：Wind，嵩山论市

②丨外部环境：特朗普2.0，动能冲击、波动放大

-　特朗普第二个任期，仍然会针对中国采纳钳制策略

主办东谈主：

　　本周特朗普在大选中胜出，行将成为第47任好意思国总统。归来特朗普1.0时候，他提高中国商品关税，全所在对中国采纳破坏策略。而特朗普2.0时候，是否会延续其1.0时候的政策念念路？特朗普2.0影响中国经济、中国地产的旅途是若何的？中国会在特朗普2.0时候如何反击？

1丨特朗普2.0，对中国经济动能会形成冲击

特朗普1.0时候，对中国商品普及关税，2019年，中国对好意思出口金额占出口总量的比重由2018年的19.24%下降至16.75%，对好意思出口下滑连累了中国出口约2个百分点。

而本年特朗普竞选时，提到对中国商品加征60%关税，标明他会对其第一个任期的政策变本加厉。而面前的经济场地比2018年，由于地产的连累，GDP的增速对出口的依赖更重，出口对GDP累计增速孝顺率高于2018年，而咱们对好意思国的出口占比仍然看护在15%傍边水平。具体详见下图。

图：出口对经济拉动情况

数据起首：Wind，嵩山论市

在这种配景下，咱们要警惕出口潜在不景气向固定财富投资传导。在特朗普1.0时候，出口的下行就陪同了地产投资增速的换挡。面前地产连累系数这个词固定财富投资，不含电力的基建增速也清亮趋缓。而潜在的出口不景气也会连累制造业投资的景气。具体详见下图。

图：潜在出口不景气会连累固定财富投资

数据起首：Wind，嵩山论市

2丨特朗普2.0，会放大中国经济的波动

特朗普自身就代表了波动性。特朗普再次上台，大家经济的波动会增大，而中国则是首当其冲，岂论是潜在的交易战2.0，如故各式无形的政策钳制，好意思国会在接下来四年赓续以至加码适度中国发展，因此，中国改日的经济通晓，就很是伏击。

关于地产边界，房价止跌回稳的伏击性就愈加突显，毕竟房价背后是大王人的住房典质财富，是住户和银行财富的安全性，房价的波动隐含了中国的金融风险。

咱们使用COMEX黄金走势和中国的利率走势，发现特朗普1.0的服从还在连续，类似后续新冠疫情的影响，黄金看成避险财富，成为在波动率普实时候市集的采纳，而中国的长端10年期国债收益率趋势连续向下，也体现了投资东谈主对永恒经济增长的担忧。具体详见下图。

图：COMEX黄金价钱和中国10年期国债收益率走势

数据起首：Wind，嵩山论市

③丨政策倾向：修正收缩预期、买通财政+货币轮回

-　财政要点在于化债，而举座政策的倾向在于修正收缩预期

主办东谈主：

　　周五的东谈主大常委会，并莫得如市集预期那样推出2万亿的地产收储专项债，反而进一步专注地方化债，分三年普及地方专项债名额。而央行周五也线路了三季度的货币政策实践讲解，宝石“撑持性货币政策态度”，预测四季度央行将进一步对银行间市集提供流动性撑持。

　　从您的角度看，当今的财政要点为什么在于化债？后续财政和货币政策的联动会达到什么流程？

1丨化债的深层含义：流动性与预期设立

周五东谈主大常委会和财政部的会议，提议分三年普及地方政府专项债务额度6万亿，而另外2024-2028年每年8000亿统统4万亿的额度用于化债，则基本属于存量。原来市集传说的专项债用于地盘收储和现房收储，也尚在商议中，是以举座并莫得达到投资者的预期，地产链期货夜盘和富时中国A50期货均清亮下落。

关联词在我看来，化债的有趣并不单是在于增量资金，短期内能落实到什物质产的金额也并不是中枢问题。通过化债，2028年之前，地方需消化的隐性债务总数从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一。

在举座地盘财政样式落潮，地方财政短收、财路有限的情况下，化债激动，五年就不错精真金不怕火地方利息开销6000亿元。本体地方可用的流动性会清亮改善，地方关于地产关系政策的开销，包括房票安置、保险房建设、收储现房、保请托等各项地产责任王人会受益。

前期市集预期中央财政下场主导地方政府化债，面前看仍然不执行，中央财政对加杠杆仍然偏严慎。化债举座大配景下，应该是地方财政对”收缩“的预期驱动改善，然后带动实体企业（止境是to G业务多的企业）、金融机构和住户设立杠杆意愿。

图：政府、住户和非金融企业杠杆率变化

数据起首：Wind，嵩山论市

2丨政策倾向：央行流动性开释，撑持财政逆周期更正

四季度的政策环境要道变量，仍然是央行和财政部的协同妥洽。财政部的6万亿化债也并不是财政增量的拆伙。预测12月中央经济责任会议前，关于专项债扩大用途，用于地盘、现房收储，也会当令推出。财政部长也在周五表态，中国政府有较大举债空间，会积极哄骗可普及的赤字空间。

调处央行潘行长之前”良妙品币环境撑持积极财政“的表述，改日的中国”财政+货币“协同加深是不错期待的。而面前后生休闲率、工业企业利润等中枢的经济方针泄漏仍然较差，9月后生休闲率接近20%，当月工业企业利润跌幅卓绝20%，均指向四季度货币政策会进一步宽松，存在联络降准降息的可能。

图：后生休闲率、工业企业利润和降息方案

数据起首：Wind，嵩山论市

3丨政策主义：修正收缩预期，买通”财政+货币“轮回

关于宏不雅经济”需求不及、预期偏弱“的情况，面前政策的举座导向，岂论是万般再贷款的投放，如故化债的深层含义，王人指向了修正万般经济部门的负面、收缩预期。而达成这一主义的中枢妙技，仍然是”财政+货币“轮回。

在这么的配景之下，如若地方政府通过化债一样自由，并通过专项债样式再行复原健康杠杆智商，那么后续与政府有业务来往的企业，现款流景色改善，也会改变收缩预期，最终实体经济的收缩预期被扭转，会落实到住户和银行。

关于住户来讲，前期万般地产政策低效，中枢的一个问题便是莫得扭转住户的收缩和负面预期。以517新政为例，镌汰首付比例、去除按揭利率订价下限的政策，反而推使住户进一步普及首付比例。

咱们通过统计局斥地资金起首数据中的 定金及预收款 / （定金及预收款+个东谈主按揭），发现住户的首付比例普及，加杠杆意愿还在减弱。是以后续9月底镌汰存量房贷利率，对改善住户收缩、缩表预期有清亮匡助。详见下图。

图：住户本体首付比例高涨，体现加杠杆意愿弱

数据起首：Wind，嵩山论市

而另一个伏击的不雅察对象便是银行，如若银行能改变对宏不雅经济举座的预期，那么与政府、住户、实体企业的预期改善共振，会形成正向轮回。

在这里保举诸位一又友留情央行每季度的《银巨匠拜访讲解》，咱们使用其中的地产贷款需求指数（越高需求越强）和银行贷款审批指数（越高越宽松），发现2024年以来，地产融资妥洽机制白名单政策撑持下，地产企业主动融资意愿改善，银行贷款审批也出现宽松迹象。后续如若化债、撑持收储等政策的进一步落地，有助于改善银行的预期，形成良性轮回。

图：地产企业贷款需乞降银行贷款审批指数

数据起首：中国东谈主民银行，嵩山论市

④丨判断：短期不速胜，中永恒严慎乐不雅

-　地产设立需要时候，关于政策投放不可急于“一举而竟全功”

主办东谈主：

　　抽象基本面、外部环境和政策倾向，您以为咱们是否不错对地产行业乐不雅一些了？您之前说，投资者对地产行业容易犯的诞妄，便是“高估短期变化，却低估永恒趋势”，您当今是否对中永恒地产趋势翻多了？

在分析房地产市集的复苏和政策投放服从时，咱们不错从短期、中永恒和投资者通晓三个维度进行谈判。

1丨短期影响：设立不会一蹴而就

短期内，房地产市集的复苏和政策的投放并不会一蹴而就。9月新政带来的市集转换，需要时候来袒露服从，止境是在住户购房意愿和市集信心方面。举例，1-9月住宅销售下降24%，新开工下降22%，宇宙举座楼市10月回暖也有”以价换量“的迹象。此后续11月行情，是年内的淡季，大约率销售复苏进展会波动。

2丨中永恒趋势：企稳是势在必行

从中永恒来看，房地产市集的回稳是大趋势。岂论是咱们追踪地产斥地贷投放金额，如故要点城市二手住宅房钱酬劳率，均有企稳迹象。

图：二手房钱酬劳率和利率对比，体现房价企稳内在趋势

数据起首：Wind，嵩山论市

而潜在的”财政+货币“协同，也会带翌日本2012年底后的房价设立服从。”财政+货币”协同，会带来中永恒改善的能源和资金，这亦然咱们对地产翻多，对地产中永恒保持乐不雅的中枢要素。安倍三支箭与日本“财政+货币”设立房价的案例，详见下图。

图：日本安倍“财政+货币”，清亮改善房价

数据起首：Wind，嵩山论市

3丨市集通晓的变化

投资者常常会“高估短期变化、低估永恒趋势”。在房地产市齐集，这种倾向尤为清亮。2021-2024年是行业波动的低谷，房地产市集和企业出现很大的洗牌和变化，但市集还是驱动筑底，驱动参加复苏阶段。这标明，尽管短期内市集可能仍存在波动，但永恒趋势是向好的。

关于地产投资，建议一又友们不错保持乐不雅。一方面，政策正在缓缓转向友好，多项政策最终会形成协力。另一方面，从中永恒来看，房地产市集的需求仍然存在。因此，投资者应留情政筹备向和市集永恒趋势，幸免因短期波动而作念出过于悲不雅的判断。

总而言之，诚然短期内房地产市集的复苏和政策投放不会立即袒露服从，但中永恒趋势的回稳是大约率完了。投资者应保持乐不雅，留情政策变化和市集永恒需求，把执住契机。